Entre La Cerca y el parque de Guadarrama

Los territorios históricos de Felipe II quedan fuera de la ordenación del espacio protegido y podrían albergar 7.000 pisos


EL PAIS, 8 de DICIEMBRE de 2006.
J. C. M.

En los últimos meses, la Comunidad de Madrid ha aprobado dos iniciativas que afectan directamente al futuro desarrollo urbanístico de San Lorenzo de El Escorial. El decreto que declaraba como Bien de Interés Cultural (BIC), en la categoría de Territorio Histórico, La Cerca de Felipe II —en la práctica todo el término municipal de San Lorenzo—, y el visto bueno dado a la propuesta del Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN) del parque nacional de la sierra de Guadarrama. Llamadas a complementarse, pero que no lo han hecho, al no incluir el PORN todos los territorios históricos, según sostenía el decreto del 15 de junio.

La no inclusión de la totalidad de La Cerca en el futuro parque nacional deja abierta la posibilidad de que San Lorenzo pueda desarrollar la finca de Monesterio, los 3,5 millones de metros situados al noreste de su término municipal contemplados como urbanizables en el avance del plan general presentado el pasado año. El objetivo perseguido con esta iniciativa es crear un nuevo núcleo residencial, comercial y de ocio, aledaño a las zonas urbanas consolidadas de Collado-Villalba, Guadarrama y El Escorial, junto a la autovía de La Coruña (A-6).

Aumento de población

Su desarrollo pasaría por la construcción de unas 7.000 viviendas para ser habitadas por cerca de 20.000 personas, población superior a la que reside en esta localidad de la falda del monte Abantos, a 50 kilómetros de la capital, y que daría lugar a la consolidación del nuevo San Lorenzo de Monesterio, a 10 kilómetros del centro histórico de San Lorenzo. En esta misma zona ya está en marcha la actuación sobre los 228.000 metros del sector 2 Área de Actividad, que contempla una edificabilidad de 176.000 metros para uso industrial y terciario, tanto de oficinas como comercial y de ocio.

La declaración de este terreno como BIC ha frenado las operaciones de compraventa puestas en marcha tras la presentación del avance del plan, en marzo de 2005. Una finca de 4,43 hectáreas, con una edificabilidad de 44.307 metros para 75 chales, 116 pisos libres, 100 protegidos y 5.400 metros de uso terciario-comercial se ofrecía por 32 millones, y otra de 16 hectáreas, para 670 viviendas, superaba los 35 millones.

Tras los infructuosos intentos del Ayuntamiento para posibilitar el desarrollo de parte de los terrenos afectados por el incendio, que en 1999 arrasó casi 500 hectáreas del monte de Abantos —entre ellas las casi 31 del Prado de la Era, el único sector urbanizable residencia] contemplado en las vigentes normas subsidiarias—, la actividad inmobiliaria sigue centrada en las actuaciones previstas para consolidar el suelo urbano.

Uno de los últimos proyectos iniciados pasa por el desarrollo de los 23.300 metros de la unidad de ejecución UE.13 Muchos Vientos, donde Prosa va a promover 53 pareados en parcelas de 294 a 313 metros, con precios que oscilan entre 680.000 y 716.000 euros. Un negocio de lo más lucrativo para esta inmobiliaria, ya que sólo tuvo que desembolsar 10,5 millones, a través de la sociedad El Mirador del Saltillo, para hacerse con unos terrenos que en 2004 vendieron los 26 herederos tras fallecer el propietario de los mismos. De los10,5 millones, el Ayuntamiento fue compensado con uno por la cesión del 10% de la edificabilidad lucrativa. El residencial El Mirador Real se ubica entre la plaza de toros, la M-600 y las calles de Vista Bella y Escritores.

Los mismos precios

Dejada atrás la plaza de toros, y siguiendo en dirección norte, tanto Cimaga como Lator-Morcosa prosiguen con la venta de los unifamiliares de Las Villas de Monte Escorial y Pinar Real, con precios más asequibles. En la prolongación norte de la calle de Las Pozas, Lator-Morcosa ya han entregado 100 chales y ofrece al comprador la posibilidad de adquirir uno a entregar en breve u otros que no estarán listos hasta el segundo trimestre de 2008. Adosados y pareados, en parcelas de 220 a 270 metros y una superficie construida de 230 a 270 metros, se venden entre 430.000 y 465.000 euros, los mismos precios de hace dos años. En principio, la urbanización no iba a contar con elementos comunes, pero la asociación de los propietarios instalados negocia una piscina con el Ayuntamiento.

La oferta de vivienda en altura, y hasta que no salga la UE.12 Unamuno, queda enmarcadas en torno al casco histórico de San Lorenzo. Como las 35 viviendas que promueve Alvein Inversiones en el número 31 de la calle de Juan de Toledo. En una planta, un piso de tres dormitorios, con 115 metros, está en 293.000 euros, mientras que los dúplex, de tres y cuatro dormitorios, de unos 125 metros, promedian los 324.000 euros. En este caso, se ha registrado un incremento del 10% del metro construido respecto a finales de 2004, hasta superar los 2.500 euros.

Por encima de ese porcentaje ha subido la vivienda usada, sobre todo los productos pequeños de reciente construcción —45 metros por 180.000 euros—, en los que el metro construido alcanza los 4.000 euros. En unos 3.000 euros de media están los pisos de entre 75 y 120 metros, que cuestan entre 250.000 y 370.000 euros.

Múltiples variaciones sobre la UE Unamuno

Finalmente serán 212 pisos los que se harán en la unidad de ejecución UE-12 Unamuno, entre la calle de Miguel de Unamuno y el límite no urbanizable del monte de Abantos. Si bien desde un principio se tuvo claro que el ámbito albergaría 132 viviendas protegidas, no ha sucedido lo mismo con el resto de la edificabilidad.

Las normas de 1999 contemplaron que ese suelo se destinaría a 44 viviendas unifamiliares. Más tarde, el Ayuntamiento se comprometió con la Comunidad de Madrid a reducirlas a 22, y así quedó recogido en el avance del plan general presentado en marzo de 2005, pero se ha obviado esta reducción, y la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio ha aceptado la última propuesta del Consistorio sanlorentino para que no sean chales sino 80 viviendas en altura lo que se construya en esta zona.

Detrás de estos cambios está la necesidad de salvaguardar los derechos adquiridos por los propietarios del suelo al no incluirse, como zona verde, la vía pecuaria cordel del Valle. Los datos finales del planeamiento hablan de una reducción del ámbito, de más de 10.000 metros respecto a lo fijado en 1999, y una edificabilidad de 15.440 metros cuadrados, repartidos en 132 pisos protegidos de 80 metros y 80 libres de 60 en bloques de dos plantas.